Baufinanzierung

Umschuldung von Baudarlehen

Wann kann der Kreditnehmer eine Baufinanzierung umschulden?

Es gibt zwei Zeitpunkte, zu welchen die Umschuldung eines laufenden Wohnkredits ohne Probleme und vor allem ohne Kosten möglich ist. Dies ist der Fall, wenn die Sollzinsbindung ausläuft oder wenn die bestehende Zinsbindung schon länger als zehn Jahre besteht.

Der erste Zeitpunkt ist jener Moment, in welchem die Sollzinsbindung von allein ausläuft. Diese haben die Kreditnehmer am Anfang, als diese den Vertrag mit der Bank abschlossen, allein festgelegt. Damals hatten diese vermutlich die Wahl zwischen Zinsbindungen in verschiedenen Zeiträumen. Wie auch immer die Entscheidung ausgefallen ist, denn an diese Zinsbindung sind die Kreditnehmer – wie der Begriff schon sagt – noch bis heute gebunden.

Neigt diese sich dem Ende zu, dann ist die Immobilienfinanzierung in aller Regel noch nicht abgezahlt und die bestehende Restschuld muss weiterfinanziert werden. Die Kreditnehmer benötigen jetzt eine Anschlussfinanzierung. Dabei haben diese die Wahl. Die Kreditnehmer verlängern die schon bestehende Baufinanzierung bei der jetzigen Bank anhand einer Prolongation, oder sie wechseln wegen eines besseren Kreditangebotes zu einer anderen Bank und schulden um. In einem solchen Fall teilen die Kunden der alten Bank beizeiten vor Ablauf der Zinsbindung mit, dass diese den Vertrag nicht verlängern und aus dem Darlehen aussteigen möchten. So ist der Weg bei der klassischen Umschuldung.

Der zweite Zeitpunkt ist jener, wenn die aktuelle Zinsbindung bereits länger als zehn Jahre besteht. Hier legt der Gesetzgeber in § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches fest, dass Immobilienkredite stets nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden können und zwar kostenlos.


Wieso ist die Umschuldung eines Baukredits sinnvoll?

Einen besonderen Anreiz für die Umschuldung eines Baudarlehens bietet natürlich ein niedriges Zinsumfeld. Ist das Niveau seit der Aufnahme des Darlehens stark gefallen, ergeben sich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Deshalb erscheint eine Umschuldung in Niedrigzinszeiten bei länger laufenden Darlehen erwägenswert.

Überschlägig gerechnet hat der Aspekt der Zinsersparnis vor allem bei Restschulden von über 100.000 Euro einen hohen Effekt. Die Kreditnehmer können daher oft vierstellige Beträge im Jahr an Zinszahlungen sparen. Allerdings ist die Umschuldung nicht kostenlos: Eine Zinsersparnis kann durch jene der Bank gebührende Vorfälligkeitsentschädigung und weitere Gebühren erhoben werden. Hier sollte genau nachgeprüft, Konditionen erfragt und Angebote beschafft werden. Gleichzeitig sollte aber der Umschuldungskredit günstiger sein und optimale Konditionen bieten, als das derzeitige Darlehen. Jener Vorteil muss so groß sein, dass dieser die damit entstehenden Umschuldungskosten übersteigt. Die Bearbeitungsgebühren und weitere Kosten können nicht nur bei einer Kündigung und Auflösung des bestehenden Vertrages entstehen, sondern auch mit dem Abschluss eines neuen Umschuldungskredits.